Dvanáct tipů, jak prodat dům či byt

Na prodej nemovitosti je třeba se dobře připravit. V následujících dvanácti radách vás provedeme hlavními etapami celého procesu.

1. Získat písemný souhlas všech spolumajitelů

Pokud vlastníte nemovitost sami, můžete se pustit do prodeje. Pokud ji s vámi ale spoluvlastní také příbuzní, partner, rodiče, děti nebo další osoby, musíte mít jejich souhlas. V některých případech musíte dokonce nemovitost nejdříve nabídnout jim a teprve potom ji můžete prodávat "cizím". Pokud byste to neudělali, hrozí neplatnost celé transakce. A to i v případě, že už byla dokončena. 

2. Dokázat, že vám dům patří

Každý kupující bude chtít důkaz, že vám nemovitost patří. Pro tento účel si musíte vyžádat na katastrálním úřadu tzv. list vlastnictví. Tento výpis stojí 100 Kč a funguje jako "občanský průkaz" nemovitosti. Další možností, jak prokázat, že jste vlastníkem nemovitosti, je předložit dokumenty prokazující, jak jste nemovitost získali (např. kupní smlouvu). Protože mají kupující strach z podvodníků, budou si vaše vlastnictví nejspíš takto prověřovat. 

3. Správně odhadnout "tržní cenu" nemovitosti

Odhadnout správnou cenu, za kterou dům nabízet, je tím nejdůležitějším - a současně nejsložitějším - co musíte při prodeji udělat. Pokud si za dům řeknete málo, prodáte jej sice rychle, ale budete si to vyčítat. Pokud stanovíte cenu příliš vysoko, můžete jej naopak nabízet třeba rok, ale kupujícího nenajdete. Odhad ceny můžete získat z inzerce obdobných nemovitostí na internetu nebo v novinách. Nezapomeňte ale, že vždy panuje rozdíl mezi požadovanou cenou a skutečně dosaženou cenou. Navíc, přestože jste se na stavbě domu třeba osobně podíleli a cítíte k němu téměř "rodičovský" vztah, kupující vaši práci nijak neocení. 

4. Připravit nemovitost k prodeji

Kupující často posuzují hodnotu nemovitosti podle prvního dojmu. Zanedbaná nemovitost přímo vybízí kupujícího, aby požádal o slevu. Naopak dům, o který majitel pečuje, požadovanou cenu potvrzuje. Úklidem, vystěhováním starého harampádí a třeba i nátěrem nevzhledných částí můžete dosáhnout zcela jiného prvního dojmu. 

5. Objednat Průkaz energetické náročnosti budovy

Již podle poslední novelizace z roku 2015 je povinnost zpracovat Průkaz energetické náročnosti budovy (lidově energetický štítek) při prodeji a pronájmu.

Častým omylem prodávajících a pronajímatelů je uvedení nejhorší energetické třídy G do inzerce v domnění, že tak splní zákonnou povinnost. Tuto možnost má však pouze zprostředkovatel prodeje, který od majitele neobdrží energetický štítek. I v takové situaci se majitel vystavuje sankci.

Nepředáním energetického štítku v případech, kdy tak má být učiněno hrozí pokuta až 200.000,-Kč u právnických osob (např. SVJ) a pokuta do 100.000,-Kč u fyzických osob, což může být ten menší z problémů. Pouhé uvedení o předání průkazu energetické náročnosti budovy v kupní smlouvě je podle informačního portálu Ministerstva průmyslu a obchodu ve chvíli jeho faktického nepředání v zákonem požadovaných situacích považováno za „uvedení nepravdivých informací v kupní smlouvě“. To může mít za následek nárokování smluvní pokuty, náhradu nákladů i odstoupení od kupní smlouvy.

Cena těchto posudků se pohybuje u bytů kolem tří tisíc korun, u rodinných domů podle velikosti kolem čtyř až šesti tisíc korun, někdy i více. 

6. Zahájit inzerování vaší nemovitosti v tisku

Při výběru novin, ve kterých budete nemovitost inzerovat, si dávejte pozor na odezvu, jakou vám inzerát přinese. Některá inzerce je sice levná, ale nikdo na inzerát nemusí reagovat. Investování tisíců korun do drahých deníků může být naopak zbytečné plýtvání penězi. Podívejte se tedy, kde se inzerují nemovitosti podobné té vaší. A začněte tam. 

7. Inzerovat na navštěvovaných internetových stránkách

Mnoho zájemců dnes hledá nemovitosti prostřednictvím počítače a internetu a proto je nutné inzerovat i zde. Poplatky za inzerci na nejnavštěvovanějších inzertních serverech mohou být ale poměrně vysoké. A některé jsou navíc přístupné jen realitním kancelářím. Pokud tedy chcete prezentovat nemovitost co nejširšímu počtu zájemců, vyplatí se spolupracovat na prodeji s realitní kanceláří. 

8. Reagovat na každý telefonát

Jakmile inzerát zveřejníte, začnou vám volat zájemci a budou se ptát na spoustu otázek. A to přes den, během vaší pracovní doby, večer i o víkendu. Na každý telefonát je třeba odpovědět slušně a rychle, protože pokud telefon nezvednete, zájemce již znovu nezavolá. Nebojte se kupujících ptát, co přesně hledají a jaké mají očekávání. Pokud jim řeknete do telefonu maximum, ušetříte si čas prováděním těch, kteří nemají peníze nebo si prohlídkami krátí volnou chvíli. 

9. S radostí provázet každého návštěvníka

Po telefonátech začnou prohlídky. Z deseti zájemců, kteří do telefonu řeknou, že mají zájem a chtějí prohlídku, se na místo dostaví pouze sedm a vy na ty ostatní budete čekat zbytečně. Tři okamžitě zjistí, že jim dům nevyhovuje, ale nic vám neřeknou a prohlídku přesto absolvují. Jeden bude spekulant, který vám nabídne směšně nízkou cenu. Dva budou mít zájem, ale teprve se budou v bance ptát, zda jim půjčí peníze. A za dva dny zavolají, že nepůjčí. A pouze jeden bude solventní zájemce. Pokud vás zastupuje realitní kancelář, prohlídky za vás zorganizuje a provede makléř. Pokud prodáváte nemovitost sami, obrňte se pevnými nervy. 

10. Nenechat se zmanipulovat při vyjednávání

Jakmile najdete vážného zájemce, začne vyjednávání. Každý zájemce bude přirozeně chtít vyzkoušet, jestli je stanovená cena ta "skutečná a konečná". Anebo zda jste ochotni o něco ještě slevit. Pokud chcete při vyjednávání o ceně získat maximum, dávejte si tedy pozor, jak na nátlak kupujících reagujete. Výhodu při vyjednávání má vždy ten, kdo může v klidu odejít a transakci vůbec neprovést. 

11. Připravit neprůstřelnou kupní smlouvu

Dobře připravená smlouva o prodeji nemovitosti vás ochrání před problémy. Existují desítky případů, kdy kupující dosáhl i po několika letech toho, že mu prodávající musel vrátit peníze. A kvalitní písemná smlouva připravená odborníkem tomu pomůže zabránit. Příprava smlouvy zkušeným právníkem bude sice stát několik tisíc korun, tato investice se ale vyplatí. Na rozdíl od amatérsky sestavených smluv okopírovaných z internetu vás ta kvalitní skutečně ochrání před dalšími a dalšími požadavky některých kupujících. 

12. Pohlídat si, že dostanete zaplaceno

Vlastnické právo by nemělo přejít na kupujícího do té doby, než budete mít peníze. To ale zase nepřipustí kupující, proto je nejvhodnějším postupem uložit kupní cenu do úschovy bance, notáři, advokátovi nebo realitní kanceláři. Realitní kancelář je zpravidla nejlevnější, notář, advokát či banka vám na druhé straně poskytují maximální ochranu. Na subjektu, u kterého peníze uložíte se musíte navíc s kupujícím dohodnout, vždy tedy záleží na důvěře a ochraně, kterou chcete získat.

Dodržování těchto zásad vás sice nezbaví naprosto všech rizik, pomohou vám ale prodej urychlit a maximalizovat cenu, kterou za váš dům či byt získáte.